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随着外国投资的增加和卖家期望的改变, 意大利房地产市场迈出了复苏的第一步, escribe Nicola Colella, 意大利建筑部门的主管.

Desde que empezó la crisis del ladrillo en el 2008 los precios inmobiliarios en Italia han bajado de forma muy significativa; el precio medio ha caído casi un 30%, 通货膨胀调整后, 在外围地区或不太重要的地区,下降幅度更大.

2016年第一季度,与去年相比下降了1.2%. 尽管价格在今年下半年略有上涨, 这是一个令人惊讶的事实:在欧盟最重要的国家中,这是唯一的下降, en el mismo periodo, 房价平均上涨了4%.

En Italia, 拥有自己住房的家庭比例很高,为73%, 相比之下,英国为64%,英国为52%,在德国是6%,然而, 建筑业一直在创造就业方面发挥着重要作用. Pero desde el 2005, 意大利的房屋数量下降了85%, 2016年触底,只有41人.000 unidades. 数据还显示,自2008年以来,大约有100人.成千上万的建筑公司倒闭,600家.成千上万的人失去了工作,成千上万的房地产企业宣布破产。, 在银行业引发了一场真正的地震.

延迟付款的增加

40%的企业拖欠款项集中在房地产和建筑公司, 2014年,这一数字为24%,而且还在上升. Además, 在意大利,近三分之二的银行贷款是由个人担保或房地产担保的, por lo cual, 当价格暴跌时, 债务覆盖比率也受到了影响.
那么,为什么意大利的房价持续下跌呢? 一种可能的解释是, 与其他欧洲国家相比, 这种下降是后来才出现的.

¿Una bajada con retraso?

芬兰和意大利预计将在2017年成为欧盟的colistas, 预计增长仅为1%. 意大利经济还没有起步,仍被陷入严重困境的银行业拖垮. Además, 随着2016年宪法公投和总理马泰奥·伦齐(Matteo Renzi)在承认失败后辞职, 改革的可能性已经消失.

在欧元区的其他主要经济体中,据估计,西班牙可以, 增长在2左右,5%, 而德国的扩张预计将在2000年1月1日开始。,5%, 紧随其后的是法国,3%.

因此,很明显,意大利国民经济并没有处于最佳状态. 然而,利率正处于历史低点。. 随着商业信心的增强, 工业部门中小企业的持续强劲和可支配收入的前景(到2015年底,住房准入指数达到11,3%, superando en 2,比2014年高出1个百分点), 预计气候将比国际机构预测的更有利,这是合理的.

不愿出售

在这个行业中,许多人认为大量未售出的房屋是一个主要挑战. 意大利房地产市场的特点是拥有非常高的住房率,当2008年危机来袭时, 销售人员不愿降低价格. 他们宁愿等待,押注在接下来的几年里会有强劲的复苏.

结果,房地产交易数量大幅下降. Desde un total de 860.2006年为1000人,至403人.2013年的交易量下降了54%,是30年来的最低水平. En el mismo periodo, 房价下降了7%, 这一降幅远低于西班牙23%的记录.

Condiciones más estables

2014年,由于金融和政治环境更加稳定,卖方的预期突然发生了变化, 以及更好的经济措施. La relación préstamo-valor subió al 60%; para un piso de 230.000欧元买家将不得不预期大约80欧元.1000欧元,也就是15欧元.000€ menos que en 2013.

2015年,申请抵押贷款的数量增长了两倍, 伴随着个人贷款的小幅增加. En el 2016, 新抵押贷款和代位权的申请增加了13%以上, 巩固了前一年开始的上升趋势.

Las expectativas cambian

2015年底及前两年, 改变所有权的房产总数增加了10%, es decir, 比2016年前两个季度增长了20%. 有趣的是,许多以低于初始价格出售。, 反映了销售人员更放松的态度.

Al cierre del 2016, 近三分之二的卖家接受了初始价格10%的折扣. 如今,超过20%的折扣是很常见的, 在房地产危机最严重的几年里,这个数字甚至都没有出现过。. 所有迹象都表明,卖家的期望发生了根本性的变化, 与其他欧洲国家相比,这导致了意大利房价的较晚下跌.

外国投资的增加

Durante el 2015 y 2016, 意大利房地产市场经历了持续增长, 总投资820.000 millones de euros, 主要来自国外,以中东国家为首, Europa Central y Asia. 办公室和商业场所在买家名单上名列前茅, 其次是酒店和工业地产. 2016年第一季度,房地产投资达到340亿美元.000 millones de euros, 与2015年第一季度相比下降了约9%, 当一笔交易占年度总金额的10%时.

投资大,回报高

意大利市场对寻求安全证券的投资者具有吸引力,比如罗马的Great Beauty Portfolio或米兰的via Montenapoleone建筑. 2015年进入意大利市场的一半投资资本最终在米兰, 经过几十年的建筑不活动, 创新的建筑和最先进的技术开始在城市的天际线上留下他们的印记.

扎哈·哈迪德签署的新建筑, Arata Isozaki, cesar Pelli和Kohn Pedersen Fox吸引了高调的租户, 寻求巨大的投资回报. En el centro de Milán, 租户每年每平方米支付500欧元, 在罗马的中心“A”区, 价格高达每平方米400欧元.

最大的投资来自德国开放式投资基金, 国际房地产公司和主权财富基金, 办公大楼占其交易的78%. En el 2016, 卡塔尔投资局收购了Porta Nuova 100%的股份, 米兰最大的金融区, 在一笔价值近10亿欧元的交易中.

科技巨头留下了印记

2014年,谷歌在伊索拉附近的一栋5层楼里设立了总部.由William McDonough + Partners设计的1000平方米. Microsoft Italia, por otro lado, 微软公司最近开业了, 这是一座令人印象深刻的建筑,位于Viale Pasubio,由瑞士赫尔佐格工作室签名 & de Meuron. 这家it巨头已经投资了1000万欧元用于空调和室内设计——由AECOM和DEGW进行——以创建一个中心, 除了微软意大利总部, 设有工作坊空间, start-ups, conferencias y eventos. 亚马逊意大利公司也将总部迁至via Monte Grappa, 当全面运作时,可容纳多达1人的建筑.100 empleados.